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O STJ entende que é abusiva a cláusula, em contrato de compra e venda de imóvel, que determina a devolução ínfima de parcelas pagas pelo comprador ou a retenção integral do pagamento.

Esse tema já está consolidado no STJ, a novidade, no entanto, está naaplicabilidade da invalidade no caso do distrato.

O distrato é um acordo de vontade firmado pelos contratantes que deliberam o término do acordo. Assim, se esse distrato apresentar a retenção integral de parcelas ou a devolução pequena daquilo que fora pago pelo comprador, pode-se falar em invalidade do referido acordo.

Cabe lembrar que a extinção do contrato pode ocorrer pelos seguintes motivos, dentre outros: vontade de apenas uma das partes (resilição), vontade dos contratantes (distrato), inadimplemento (resolução), etc.

Assim, quando ocorrer o distrato (manifestação de vontade dos dois polos contratuais), o incorporador não pode estabelecer para si amplos direitos, culminando com a retenção integral ou substancial de todas as parcelas já adimplidas pelo consumidor, sob pena de se caracterizar tal cenário como um acordo abusivo.

Segue o entendimento do STJ sobre o assunto:

"DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA DE DISTRATO. É abusiva a cláusula de distrato – fixada no contexto de compra e venda imobiliária mediante pagamento em prestações – que estabeleça a possibilidade de a construtora vendedora promover a retenção integral ou a devolução ínfima do valor das parcelas adimplidas pelo consumidor distratante. Isso porque os arts. 53 e 51, IV, do CDC coíbem cláusula de decaimento que determine a retenção de valor integral ou substancial das prestações pagas, por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador. Nesse contexto, o art. 53 dispõe que, nos “contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”. O inciso IV do art. 51, por sua vez, estabelece que são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. Além disso, o fato de o distrato pressupor um contrato anterior não implica desfiguração da sua natureza contratual. Isso porque, conforme o disposto no art. Art. 472 do CC,"o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato", o que implica afirmar que o distrato nada mais é que um novo contrato, distinto ao contrato primitivo. Dessa forma, como em qualquer outro contrato, um instrumento de distrato poderá, eventualmente, ser eivado de vícios, os quais, por sua vez, serão passíveis de revisão em juízo, sobretudo no campo das relações consumeristas. Em outras palavras, as disposições estabelecidas em um instrumento de distrato são, como quaisquer outras disposições contratuais, passíveis de anulação por abusividade".

(REsp 1.132.943-PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 27/8/2013).

Recentemente o STJ se manifestou no sentido de reconhecer a legitimidade do comprador, detentor de “contrato de gaveta”, para fins de opor embargos de terceiro e, assim, discutir a validade da penhora. A discussão, no entanto, é bastante controvertida, e está restrita, no STJ, à legitimidade do comprador de discutir a penhora, ainda não havendo entendimento uníssono quanto à possibilidade de, efetivamente, ser cancelada a penhora.

Observe-se que, no caso concreto apreciado pe...lo STJ , a Caixa Econômica Federal interpôs recurso especial, alegando ter sido negada vigência ao artigo 42, do CPC, e ainda, ter havido dissídio jurisprudencial quanto ao tema, já que o Tribunal Regional Federal da 4a Região – que engloba as Seções Judiciários do Rio Grande do Sul, Santa Catarina e Paraná – entende que imóvel pode ser considerado coisa litigiosa mesmo antes da penhora, independente de ter ocorrido após a transferência deste.

Não obstante a argumentação da CEF, a Quarta Turma do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, guiada pelo brilhante voto emanado pelo Exmo. Ministro Relator Dr. Raul Araújo, negou provimento ao recurso especial interposto pela CEF, amparado pela Súmula 84, deste Tribunal, que determina que “é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”.

Assim, é garantida ao comprador, munido de contrato de promessa de compra e venda, ainda que não registrado junto ao RGI, a legitimidade para opor embargos de terceiro, no caso de constrição judicial sobre o imóvel adquirido. Para fins de evitar quaisquer transtornos como o aqui discutido, é recomendável que o comprador busque auxílio de advogado especializado, de forma preventiva, para que acompanhe o procedimento de compra e venda de imóvel, minimizando as possibilidades de problemas futuros. (JusBrasil).

por VS — publicado em 22/05/2014 15:05

A 1ª Turma Cível manteve a sentença da 1ª instância que julgou improcedente pedido de morador que requereu que a Agência de Fiscalização do Distrito Federal -Agefis- se abstivesse de demolir sua casa, construída em área pública e sem alvará de construção.

O morador, que reside em imóvel localizado no Itapuã, disse que recebeu ameaça de demolição de seu barraco pela Administração e por isso ajuizou ação na qual requereu a nulidade do ato administrativo e que a Agefis se abstivess de derrubar a construção. A Agefis alegou não haver vício no ato administrativo, uma vez que atende aos dispositivos do Código de Edificações do Distrito Federal.  Por fim, o juiz julgou improcedentes os pedidos do morador, que resolveu entrar com o recurso.

O recurso foi também julgado improcedente pela 1ª Turma Cível. De acordo com o voto do desembargador relator, “vale considerar que a situação urbanística do Distrito Federal apresenta-se acentuadamente desgastada, forte na prática das construções clandestinas, que se proliferam com intensidade e velocidade, desfigurando valores que a todos pertencem quando respeitados os traçados e construções urbanas. Também não se pode admitir que cada cidadão construa obras ou benfeitorias de acordo com sua própria conveniência, de forma a atender seus próprios interesses, ignorando as normas de edificação pertinentes ou olvidando-se de consultar seus respectivos administradores regionais. Portanto, não está demonstrado nos autos que houve abuso de poder”.

Os demais desembargadores da Turma acompanharam o voto do relator.

Processo: 2011.01.1.191290-5 APC

29 de abril de 2014 às 04:12

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que uma viúva entregue o imóvel onde vivia com o marido, tendo em vista que o bem era copropriedade do falecido e dos irmãos. Seguindo o voto da ministra relatora, Nancy Andrighi, a Turma entendeu que o direito real de habitação de cônjuge sobrevivente não se aplica a esse tipo de situação, já que o condomínio entre o marido falecido e os irmãos foi constituído antes do óbito.

 

Para a relatora, a formação do direito real de habitação tem o propósito de aplicar o princípio da solidariedade familiar. Contudo, não há elos de solidariedade entre um cônjuge e os parentes do outro. Esse vínculo é apenas de afinidade, que se extingue, à exceção da linha reta, com a dissolução do casamento.

 

Nesse contexto, a ministra Nancy Andrighi expôs em seu voto a falta de razoabilidade em conceder o direito de habitação ao cônjuge sobrevivente, como fez o Tribunal de Justiça de Sergipe (TJSE), em acórdão que motivou o recurso ao STJ.

 

Ela justifica sua posição na preexistência do condomínio formado pelos irmãos. Não fosse assim, a Justiça estaria admitindo o direito real de habitação sobre imóvel de terceiros, principalmente quando se observa que o falecido detinha fração minoritária do bem.

 

Direito real de habitação

 

A Turma entendeu que o posicionamento do TJSE acerca do alcance do direito real de habitação não está em harmonia com a melhor interpretação do parágrafo 2º do artigo 1.611 do Código Civil – que estabelece o direito real de habitação para o cônjuge sobrevivente, casado sob o regime de comunhão universal, desde que o imóvel em questão seja o único bem dessa natureza a inventariar.

 

A Quarta Turma já se posicionou em caso semelhante, no qual verificou que não há direito real de habitação se o imóvel em que os companheiros residiam era propriedade conjunta do falecido e de irmãos.

 

Com essas considerações, a Turma deu provimento ao recurso para reformar a decisão do TJSE e julgar procedente o pedido inicial feito pelos irmãos e herdeiros do falecido, para que a viúva entregue o imóvel, sob pena de imissão compulsória, exatamente como determinou a sentença em primeiro grau.

 

Esta notícia se refere ao processo: REsp 1184492

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