Muitas pessoas sonham em sair dos grandes centros para residir com tranquilidade e segurança em condomínios fechados das cidades próximas às capitais. Por se tratar de um mercado altamente lucrativo e impulsionado pelo home office, várias empresas têm se aventurado no ramo de loteamento de condomínios fechados.
Até a entrada em vigor da
Lei 13.465/17 os loteamentos criados para constituição dos chamados condomínios de casa eram regulados por disposições contidas na lei de parcelamento do solo (
Lei 6.766/79), que na verdade previa a possibilidade de parcelamento do solo urbano. Na prática, esse parcelamento se subdividia em criação de bairros e criação de condomínios fechados, estes, contudo, sem a devida regulamentação legal.
Mesmo diante dessa omissão legislativa, somente sanada com a entrada em vigor da
Lei 13.465/17, muitas empresas se aventuraram no ramo de condomínios fechados e algumas pessoas acabaram sendo enganadas por propagandas e projetos irregulares.
Em um recente julgado do
Tribunal de Justiça de Minas Gerais a 17ª Câmara Cível entendeu que há
prática de propaganda enganosa veiculação de propaganda e venda de terreno como se fosse em condomínio fechado sem a devida aprovação do condomínio perante a municipalidade (íntegra do acórdão):
Também consigno que o comportamento adotado pela Ré, referente à divulgação de material publicitário, oferecendo o empreendimento como “Condomínio Fechado”, antes de finalizar os procedimentos legais, cujo cumprimento vem sendo por ela extensamente protelado, configura prática de propaganda enganosa, vedada pelo regramento consumerista, situação que, ao demais, reforça a atuação ilegal da Suplicada.
O art. 37, § 1º, do CDC, estabelece:
“Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva. § 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços.”.
Nessa senda, é manifesto que o desfazimento do Ajuste está motivado na falha da prestação dos serviços e no inadimplemento perpetrado pela Ré, mas não na simples conveniência da Postulante.
Por consequência do rompimento da relação jurídica dos litigantes, imperativo o retorno deles ao “status quo ante”.
No caso, o Tribunal entendeu que além do retorno ao “status quo ante” que seria a rescisão do contrato com a devolução do valor pago pela consumidora na aquisição do terreno, o pagamento da multa pelo desfazimento do negócio e danos morais:
Noutro giro, se mostra pertinente a manutenção da imposição da multa prevista no item 10, do Contrato (cód. 08), haja vista que, uma vez reconhecido que a rescisão se deu por culpa exclusiva da Ré, remanesce caracterizado o inadimplemento, aplicando-se a disposição ora transcrita:
(…)
Também, realço que, a despeito da possibilidade de revisão judicial do montante da sanção contratual, nos termos do art. 413, do CC, no caso não há elementos capazes de justificar a redução pretendida pela Demandada, na medida em que a alíquota de 20% (vinte por cento), que deverá incidir sobre o valor da bem, não é elevada se comparada ao longuíssimo atraso perpetrado.
(…)
Em relação à reparação moral, saliento que, na situação em análise, ficou comprovado que a Demandada não foi diligente, agindo com falha na prestação de seus serviços e em franca violação aos Princípios da confiança e da boa-fé, que devem permear as relações jurídicas, pois, injustificadamente, descumpriu a obrigação que assumiu.
Tais fatos, segundo as regras de experiência comum (CPC/2015, art. 375), causam transtorno e constrangimento a qualquer pessoa que, havendo despendido quantia elevada ao celebrar um Pacto de aquisição de bem, se depara com a frustração do planejamento pessoal de uso da casa própria ou da destinação da unidade habitacional para a obtenção de renda.
Também, não se pode perder de vista que a Requerente foi compelida a ajuizar a presente Ação para assegurar o seu direito ao recebimento da penalidade fixada em contrato, bem como ao desfazimento daquela avença.
Reforço que, no caso, se configuram prejuízos extrapatrimoniais, decorrentes não do mero inadimplemento do Contrato pela Ré, mas, sim, pela sua mora que transborda os limites da razoabilidade, com atraso excessivo na entrega do imóvel, que supera cinco anos.
Como já destacado acima, o mercado de loteamentos fechados tem sido muito interessante e atraído a atenção de investidores que possuem grandes terrenos nas mais diversas localidades.
Fazer um loteamento fechado não é só dividir uma grande gleba de terras em vários lotes e criar vias públicas, é necessário projeto, aprovação da municipalidade dentre outras formalidades legais.
Para não cair em armadilhas como a da consumidora citada acima, é importante que antes de fechar o negócio seja certificado pelo comprador que o loteamento está regularizado. Não deixe de consultar um advogado imobiliário antes de assinar qualquer contrato.
Por : Vinicius Costa
